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■中国经济时报记者 周雪松
据诸葛数据研究中心不完全统计，截至5月19日，全国约有150城优化调整楼市政策，调控频次超240次。自本轮房地产市场调整以来，有关部门“三箭齐发”支持房企融资，仅“第一支箭”信贷融资方面，房企总授信额度就已超过6万亿元，但大部分中小民营房企获得信贷融资仍然十分困难。
接受中国经济时报记者采访的专家表示，因二季度仍是年内供应高峰期，楼市短期供应量还有上升空间，但从需求端来看，刚需疲软、改善缺位是大概率事件。
01
开发投资和新开工依旧疲弱
易居企业集团CEO丁祖昱在接受中国经济时报记者采访时表示，从国家统计局公布的1-4月宏观经济和房地产行业数据看，经济运行延续恢复向好态势。但从房地产行业来看，尽管前四月销售金额同比增8.8%，整体好于去年，但月度数据由涨转跌，未能延续2月、3月的复苏态势。4月销售金额、面积环比均下滑超30%。此外，开发投资和新开工依旧疲弱，仅有竣工保持高位增长。
丁祖昱告诉中国经济时报记者，从CRIC监测的百城数据来看，4月百城成交面积环比下降28%，市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。虽然单月成交量略好于去年同期，但仍显著低于2019-2021年同期水平。
4月份，房地产开发景气指数为94.78，持续4个月回升，但仍未达到去年同期96.62的水平。不过，易居研究院研究总监严跃进在接受中国经济时报记者采访时预测，今年6月份房价指数同比涨幅曲线有望转正。鉴于4月份各地销售数据有所下降，后续要继续提振住房消费市场。
02
城市间复苏分化态势
将更加明显
中指研究院市场研究总监陈文静则对中国经济时报记者表示，从4月份看，多地政策优化力度持续加码，一二线核心城市“一区一策”进一步提振市场信心，但居民收入及就业预期尚未扭转，在前期积压的购房需求释放完成后，市场调整压力增加。
陈文静预计，5月新房销售将保持一定规模，叠加去年低基数下，单月同比或继续增长。
建诚晟业联合创始人、总经理苑承建在接受中国经济时报记者采访时表示，在政策持续利好下，房地产市场出现渐进式复苏，市场预期仍需巩固。现阶段购房者为避免潜在风险，更多选择准现房或二手房，同时多地取消二手房指导价及落实“带押过户”政策，能级更高的城市带动二手房表现总体更佳；房企在过去两年投资大幅下降，核心城市供应或将有所短缺，市场预期减弱削弱价格上行动力，城市间复苏分化态势将更加明显。
丁祖昱认为，近期楼市整体成交仍将进一步走低，点状回暖、城市分化将加剧。
03
民营房企获得
信贷融资仍困难
据中指研究院统计，2020年1月-2023年4月，全行业债务违约房企有44家，截至目前，房企总授信额度超过6万亿元。
不过，中指研究院企业研究总监刘水对中国经济时报记者表示，目前房企的信贷融资仍然较弱。受益房企除了央企、地方国企外，有5家混合所有制企业及民企授信额度超过1000亿元，金融机构需要评估房企项目情况、合作程度、房企经营等因素，这些授信额度才会逐步落地。
“金融机构对房企信贷实行白名单制主要是央企国企及未‘爆雷’民企，大部分中小民营房企获得信贷融资仍然十分困难。”刘水说，从不同类型企业来看，“三支箭”对央国企及优质民营房企支持效果明显，但对于融资真正困难的中小民营房企作用十分有限，这些企业仍然面临融资十分困难的局面。另外，需求释放脉冲式恢复结束，市场销售后续乏力。融资困难叠加销售回款不力，未来仍有企业可能会发生债务违约，届时将严重打击脆弱的市场信心。
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